弱気相場での取引

流動性リスクの正しい理解

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第6回 収益性の分析(2)

貸借対照表は会社のさまざまな状況が読み取れますが、その分析方法を解説します。また、分析のポイントとしては結果の数字だけではなく、何と何を割って何の数字を拠出しているのか、それによって何がわかるのか、を本当に理解しておくことだと思います。相関関係を理解しておくことで、費用をともなう意思決定の精度が抜群に向上します。また結果の数字が平均値と乖離しているなどの違和感があった場合、その計算式の数値に何らかの異常があるわけです。ですからその異常を修正できれば経営は改善されることになります。

自己資本比率

流動比率

固定比率

ケニーズの数年前の固定比率は500%でした。これは固定資産に対して売上・利益額が低く内部留保が出来なかった為です。さらに売上が少ないにも拘わらず老朽化などの改修費用は嵩んでいた為です。改善策として、生産性や費用対効果の高いものにプライオリティをおき投資をすることを徹底しました。また無駄なものは除却しました。事業が軌道に乗った現在のケニーズの固定比率は43%と優秀です。今後は固定比率を50%に収斂するように改修や環境保全に充当していきたいと考えています。
また、そのほか類似の指標には固定長期適合率(固定費を自己資本+長期借入金で割ったもの)というものがありますが、この指標を使うと宿泊・飲食業の数値は96%になります(こちらも100%以下が基準、それでも高いですね)。ちなみにケニーズの固定長期適合率は37%とこちらも優秀です。

「損益計算書」×「貸借対照表」クロス分析

さて、ここまでは決算書の「損益計算書」と「貸借対照表」を個別に分析してきましたが、この二つの財務諸表を組合わせ、さらに分析を進めます。動きのある「損益計算書」と財産表の「貸借対照表」の相関関係を分析できることから動態比率分析といわれることもあります。

総資本経常利益率

総資本に対する経常利益の割合を示す指標です。投下した資本を利用してどれだけの利益を生み出したのかを示す儲かりの総合指標です。この数値が高ければ、「少ない資本で多くの利益を上げる」ことが出来ており企業が効率的に資本を運用できているといえます。計算式は、以下になります。

  • 売上高対支払利息比率=支払利息-受取利息÷順売上×100【売上に対する他人資本への依存度】
  • 総資本回転率=売上÷総資本【売上に対する資本の効率性】
  • 現金預金回転期間=365÷(純売上÷現金預金)【支払い能力の高さ】
  • 棚卸資産回転期間=365÷(売上÷棚卸資産)【滞留在庫の有無】
  • 売上債権回転期間=365÷(売上÷売上債権)【滞留債権の有無】
  • 固定資産回転期間=365÷(売上÷固定資産)【固定資産が売上に貢献的か?】
  • 流動資産延命期間=流動資産÷固定費×100

さて、これまではキャンプ場の分析を主軸にすすめてきましたが、7回目以降は待ちにまった実践編です。収益性を改善する為には、どうしたら良いのかを検討していきたいと思います。まずは需要と価格の相関関係を考察し、ベストプライスを探る手法を展開します。その行為をレベニューマネジメントといい、「収益を最大化するため、需要予測をもとに適切な販売管理を行うこと」となります。マネジメントが嵌れば確実に収益は向上しますし、需要を基にする為、値上げによる顧客離れも抑制しつつ単価を向上させることも可能となります。

実は今更なのですが私はあまり数字が好きではなく、レベニューマネジメントはデータの収集と設定が非常に面倒なんですね。マネジメントの原理は知っていても1年半やるかやらないか迷っていました。面倒そうでしたので。ですが知ってるだけではなく、困難なことでも実践していかなければなりません。やれば変わります。どう変わるかも示します。お楽しみに!

株式上場のメリットって何?【経営者必見】基礎知識からデメリットまで丸わかりガイド

株式上場とは、自社の株式を証券取引所で自由に売買できるようにすることです。「新規株式公開」「IPO(Initial Public Offering)」とも呼ばれます。
非上場企業は、株主が創業者やその一族、少数の関係者などに限られるのが一般的です。しかし、株式上場後は金融機関などの機関投資家から個人投資家まで、幅広い投資家が自社の株式を保有・売買することになります。
株式を上場するには、監査法人や主幹事証券会社と協力しながら準備を進め、上場審査に通過する必要があります。

株式上場のメリット

株式市場から資金調達できる

上場で信用力が高まり、銀行借入(デットファイナンス)の幅が広がる

企業の知名度や信用力の向上が期待できる

社内管理体制が強化される

優秀な人材を確保しやすくなる

キャピタルゲインを得られる

創業者や出資を行ったファンド等の株主は上場時の売出や上場後の売却でキャピタルゲインを得ることが可能になります。
上場直後に市場のバランスを崩すことを防ぐために株式の売却等を防ぐロックアップ等が存在するものの、上場時は創業者は今まで会社を育てることに寄与した対価として創業者利益を享受できる数少ないタイミングとなります。また出資を行った個人やファンドもリターンを株式市場で回収できるようになります。
創業社長である場合、上場から日が経過して株式市場で売却を行うことはインサイダーに触れる可能性もあり、そもそも株式市場で自社株を売却することは好まれる行為ではなく、上場後のこのタイミングはキャピタルゲインを得られる貴重な機会です。

株式上場のデメリット

上場準備に時間とコストがかかる

上場の継続コストがかかる

株主に配慮した経営が必要になる

株価で企業価値が判断される

企業買収のリスクが高まる

新市場区分(2022年4月4日導入)と旧市場区分について

・東証一部
・東証二部
・JASDAQ(スタンダード・グロース)
・マザーズ

現在の市場区分見直しの理由とは

各市場区分のコンセプトがあいまい

東証一部は日本を代表する大企業が上場しており、市場規模や流動性において世界トップクラスの市場という位置づけです。
しかし、実際は上場後の低迷によって株式の流動性が下がり、売買が成立しにくい銘柄も見られます。また、東証二部、JASDAQ、マザーズの市場の役割の位置づけについては重複している部分があるのです。
各市場区分のコンセプトがあいまいで、投資家の利便性を損ねる状態になっているといえます。

上場会社の持続的な企業価値向上の動機づけが十分でない

現在の市場区分は、上場会社の持続的な企業価値向上の動機づけが十分でないとの指摘もあります。
厳格な基準が設けられている上場審査に比べると、上場廃止基準は低く設定されているからです。
上場後に積極的な企業価値向上を促す仕組みになっていないことも、市場区分見直しの理由となっています。

3つの市場区分に変更される

・プライム市場
・スタンダード市場
・グロース市場

各市場区分への新規上場基準と上場維持基準は原則として共通化されており、上場後も各市場の新規上場基準の水準を維持する必要があります。
また、各市場区分はそれぞれ独立しているため、上場会社が他の市場区分へ移行する場合は、変更先の新規上場基準と同等の基準を満たさなくてはなりません。
これから株式上場を目指す場合、新しい市場区分のコンセプトや新規上場基準・上場維持基準に注意しておく必要があります。

【リスク確認】無料アプリ「SelFin」で“買ってはいけない物件”をチェック!

そこで、自分でチェックできる無料セルフインスペクションWebアプリ「SelFin」(セルフィン)をおすすめします。

これは、物件の基本情報から独自のプログラムによって、物件のリスクを洗い出し「買ってはいけない物件」を自分一人でこっそり知ることができます。メール登録だけで簡単に使えます。

その判定項目は「①価格の妥当性」「②流動性(売却しやすさ)」「③耐震性」「④住宅ローン減税の適用可否」「⑤管理状況(マンション)や土地の資産性(戸建て)」で、知りたいことをすぐに教えてくれる優れものです。

SelFinは注意喚起することが目的。具体的に購入を検討するなら専門家と相談を!

あくまでもプログラムがはじき出すリスク情報であって、実際に購入を検討される場合には専門家(不動産エージェント)にしっかり精査してもらってください。

①「価格の妥当性」は投資家目線の「収益還元法」で想定賃料から逆算

不動産価格の算出方法は多数ありますが、マイホームは資産であることを念頭に、SelFin(セルフィン)ではマンション価格を「収益還元法」という投資家目線で考えた物件価格を算出します。

売出価格に合わせるような調整は一切行っておりません。投資家目線の冷静な価格査定を行っています。

【注意】業者によるリノベーション物件などは割高と判定される傾向。個別検討を!

買取再販事業者が中古物件を安値で仕入れリノベーションし、利益を乗せて売り出すデザイナーズマンションやプレミアムマンションは「割高」と判断される傾向があります。

②「流動性」 は昼夜の人口差などに基づいた「街力」や駅距離から算定

流動性とは売りやすさのことです。これを広域立地(街力)と狭域立地(駅からの距離)で判定しています。

例えば昼間の人口が少なく、夜間が多い場合にはベッドタウンとなる可能性があります。逆であれば、働き口が多く街が元気であるといえるでしょう。

駅からの距離に応じて流動性スコアを算出。購入者は利便性の高い物件を欲しがる

そして購入者層が多く集まるエリアにいても、最寄り駅へアクセスしやすく「利便性の高い立地」かどうかで物件の売れ行きが異なり、将来の売却時に大きな影響を及ぼします。

資産価値に大きな影響をおよぼす立地適正化計画など、都市計画もチェック!

特に、事実上「見捨てる地域」と「盛り上げる地域」を選別する「立地適正化計画」を作成する自治体はその計画内容をしっかりと事前確認しておきましょう。

この計画において「居住誘導区域」の外に決まったエリアにマイホームを購入してしまうと、将来は商業施設や医療機関などが撤退し、自宅の資産価値も落ちるリスクが高まってしまいます。

③「耐震性」は建築年月から新旧の耐震基準の適合性を判定

【旧耐震基準】1981年5月31日以前に建築確認申請が行われた建物に適用 流動性リスクの正しい理解
【新耐震基準】1981年6月1日以降に建築確認申請が行われた建物に適用
【2000年基準】2000年6月1日以降に建築確認申請が行われた建物(木造)に適用

注意が必要なのは、1981年6月1日に建てられた物件かどうかではなく「建築確認申請」された日で耐震基準が決まることです。ただ、建築確認申請日よりもわかりやすい「建築年月日」(竣工年月日)から耐震基準を判定しています。

つまり、建築年月日が1981年12月で「新耐震かな?」と思っても、実際には建築確認申請されたのが1981年5月で旧耐震基準の建物であったというケースが考えられます。

ですので、新耐震かどうかを建築年月日で判断する場合には「マンションなら1983年以降、戸建てなら1982年以降に建築されたものかどうか」で考えるのが安全といえるえしょう。

旧耐震は将来の売却リスクあり。SelFinは新築年月で判断も、微妙な建物は注意喚起

④「住宅ローン減税の適用可否」は、築年数や登記簿床面積から判定

一般住宅であれば10年間で最大400万円、認定住宅の場合は500万円もの控除が受けられ、資金面で負担が和らぎできるだけ積極的に活用したい制度です。

SelFinでは、①床面積や②築年数基準などから住宅ローン減税の適用の可能性を表示します。

①床面積は登記簿面積で判断される。マンションの広告図面での表記で判断しない!

住宅ローン減税の適用可否を判断する床面積は、登記簿面積です。特にマンションの場合には、販売図面に記載されていることの多い「専有面積」よりも登記簿面積は小さくなるため注意が必要です。

建物の種類 専有面積 流動性リスクの正しい理解 登記簿面積 課税床面積
一般建物(戸建て) 壁芯面積 延床面積
(登記簿面積の合計)
区分所有建物(マンション) 壁芯面積 内法面積 専有面積+共用部分

例えば、マンションの販売図面に「専有面積51㎡」と記載されていても、実際の登記簿面積は「48㎡」となっているかもしれません。そうなると、住宅ローン減税が適用されなくなります。SelFinでは、この床面積についても微妙なラインの場合には確認するように促しています。

②築年数基準に合致しない中古住宅でも適用は可能。原則、引渡し前に手続きを完了

それを超えた古い建物の場合には、耐震性を証明しなければなりません。

具体的には「耐震基準適合証明書」の取得や、「既存住宅売買瑕疵保険」への加入などで対応しますが、原則として所有権移転前(引渡し前)に完了しなければならず売主の協力が不可欠です。

耐震診断や劣化診断を実施、不具合がある場合には耐震補強や劣化補強が必要となるなど、スケジュールを間違うとローン控除が適用外となり取り返しがつかなくなります。

⑤「管理状況」「土地の資産性」は国交省のガイドラインや各種法令で判定

マンションであれば、管理組合による自主管理や管理会社への委託で行い、各住戸より管理費を徴収します。また、大規模修繕に備えた「修繕計画」も立てた上で別途修繕積立金を集めます。

SelFinでは、マンションの場合には管理形態や規模、管理費や積立金の水準から管理状況の善し悪しを判断します。

マンション管理の適性を「形態」「規模(戸数)」「管理費」「修繕積立金」で判断

管理費や修繕積立金の水準は、高すぎても安すぎてもいけません。適正な水準に収まっていることが大切です。

土地の資産性を、建蔽率・容積率や接道条件など建築基準法令や権利関係などで判断

違反している場合、住宅ローンが組めない可能性があり、将来の建て替え時には今より小さな住宅しか建築できなくなります。

土地の権利が所有権ではなく借地権である場合には、地代や更新料、承諾料、増改築などの禁止特約などを事前にチェックすることが大事です。借地物件では住宅ローンも組みづらくなることがあり、一般的に流動性も悪くなります。

さらに、土地面積は大きくても小さくても流動性(売りやすさ)が悪くなります。適正かどうか、不動産エージェントなどの専門家に確認しましょう。

購入後、自宅の売却価格を定期的にチェック!“売り時”を探る使い方も

また、SelFinの内部アルゴリズムは定期的に更新されています。

無料セルフインスペクションアプリ「SelFin」のまとめ

しかしながら、取引構造上、不動産会社はどうしても契約に結び付けたいというインセンティブが働き、「いいことしか言わない」という状況に陥ることが少なくありません。

そこで、自分でこっそり手軽にチェックできる無料のセルフインスペクションアプリ「SelFin」が生まれました。

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会社設立のミチシルベのお役立ちコラム

『会社設立のミチシルベ』のノゾミです。
バランスシートは、経理業務を行わない人にとっては、あまりなじみがないものかもしれません。
しかし、バランスシートを見れば会社の状態がわかるため、経理担当者だけでなく、経営者や一般社員にとってもバランスシートの見方を知って活用することは、とても役立つことなのです。
この記事では「バランスシート」とはそもそもどのようなものなのか、バランスシートで何がわかるのか、そして正しい見方について解説します。

バランスシートとは?

バランスシートは、日本語の簿記用語では「貸借対照表」という名称です。
英語では「Balance sheet」で、日本語のビジネス用語でもバランスシートという呼び方のほうがわかりやすいために、バランスシートという英語の呼び方が定着しています。
バランスシートを略して「BS」や「B/S」と表記されることもあります。
企業の財務状態や経営成績をあらわす財務諸表のうちのひとつで、ある時点における財務状態を「資産」「負債」「純資産」であらわしたものがバランスシートです。

バランスシートの形式と書き方

バランスシートに書かれた内容を理解して活用するためには、バランスシートの形式・書き方を、少しだけ知っておく必要があります。
バランスシートを書くためには、まず日々の帳簿作成が必要になります。
この帳簿作成のことを「仕訳」と言います。
こうした仕訳業務は、現在では会計ソフトなどで簡単にできるようになっていますが、基本を知っておくとバランスシートを見て分析する際に、より理解することができるようになります。
「仕訳」は記載場所が左右に分かれていて、左側が「借方」、右側が「貸方」となっています。
たとえば現金100万円で不動産を購入した場合には、資産のプラスとして不動産100万円を左側の借方に記入し、資産のマイナスとして現金100万円を右側の貸方に記入します。
また、借入金として現金100万円を借りた場合には、資産のプラスとして現金100万円を左側の借方に記入し、負債として借入金100万円を右側の貸方に記入します。
こうした「仕訳」は、日々の業務のなかで溜まっていきます。
この溜まった仕訳をまとめたものが、「バランスシート」になります。
バランスシートの左側(借方)には「資産」が、右側(貸方)には「負債」と「純資産」が記載されます。
「資産」から「負債」を引いたものが「純資産」です。
バランスシートの左右(借方と貸方)の合計金額は、必ず一致しないといけません。

バランスシートでわかること

バランスシートは財務状況を「資産」「負債」「純資産」であらわしたものです。
「資産」とは、会社が持っている財産のことで、1年以内に現金化が可能な資産である「流動資産」、長期間保有することになる資産である「固定資産」、数年にわたって償却可能な資産である「繰延資産」など、資産の状態によってもさらに分けることができます。
「負債」とは、他から金品を借り受けて、返済の義務を負うこと、借りた金品、借金のことです。
負債は他人資本と呼ばれることもあります。
1年以内に返済が必要な負債は「流動負債」、返済期限が1年以上の負債は「固定負債」と分けることができます。
「純資産」とは、会社が持つ資産のうちの、負債以外のもののことを言います。
負債が他人資本と呼ばれることに対し、純資産は「自己資本」とも呼ばれます。
バランスシートを見れば、資産、負債、純資産など、会社の財務状況が簡単にわかることになります。
「純資産」がマイナスであれば、会社は債務超過の状態にあり、倒産リスクも考えられます。
また、反対に「純資産」が多い場合には、会社の経営状態は安定していることがわかります。

バランスシートの正しい見方

自己資本比率を見る

バランスシートは「資産」「負債」「純資産」の3つの要素であらわされています。
「純資産」÷「資産」×100を計算することで、資産に対する純資産の割合を示す「自己資本比率」を出すことができます。
「自己資本比率」は会社の安全性を見るための指標となります。
一般的には、自己資本比率が40%以上あれば、その会社の財務状況は安定していると判断できます。

流動比率を見る

「流動資産」÷「流動負債」×100を計算すると、「流動比率」を出すことができます。
「流動比率」も、「自己資本比率」と同様に会社の安全性を見る指標となるものですが、「流動比率」は、とくに短期的な支払能力を判断するために用いられます。
「流動比率」とは、流動負債と流動資産の比率をあらわしたもので、「流動比率」が低ければ短期の負債に対して現金化しやすい資産が少ないことになり、資金繰りが厳しくなる可能性が懸念されます。

客観的に見る

自社の経営状態は、内部にいれば肌で感じられるかもしれません。
しかし、顧客や投資家のような外部の人間の場合には、バランスシートを含む決算書からしか経営状態を知ることができません。
顧客や取引先の信用を得て会社を成長させていくためには、「自社が客観的にどう見えるのか」は重要な要素です。
自社のことはわかっているつもりでも、ぜひ自社のバランスシートをチェックして、経営状態を客観視しましょう。

バランスシートとは何か、形式や書き方、その意味や用途、バランスシートの見方やバランスシートで何がわかるのかをご説明しました。
経理担当でないとなじみがなくて、わかりにくそうに感じるバランスシートですが、「財務状況をわかりやすくまとめたもの」です。
少しだけ見方を理解すれば、会社の経営状態を見るために大いに役立ちます。
とくに会社を設立して経営者になる方の場合には、自身の会社の経営状態が簡単にわかる、とても便利で心強いツールです。
それほど難しいものではありませんので、会計士や経理担当に丸投げにするのではなく、ぜひご自身でバランスシートを活用できるようにしましょう。

株式上場のメリットって何?【経営者必見】基礎知識からデメリットまで丸わかりガイド

株式上場とは、自社の株式を証券取引所で自由に売買できるようにすることです。「新規株式公開」「IPO(Initial Public Offering)」とも呼ばれます。
非上場企業は、株主が創業者やその一族、少数の関係者などに限られるのが一般的です。しかし、株式上場後は金融機関などの機関投資家から個人投資家まで、幅広い投資家が自社の株式を保有・売買することになります。
株式を上場するには、監査法人や主幹事証券会社と協力しながら準備を進め、上場審査に通過する必要があります。

株式上場のメリット

株式市場から資金調達できる

上場で信用力が高まり、銀行借入(デットファイナンス)の幅が広がる

企業の知名度や信用力の向上が期待できる

社内管理体制が強化される

優秀な人材を確保しやすくなる

キャピタルゲインを得られる

創業者や出資を行ったファンド等の株主は上場時の売出や上場後の売却でキャピタルゲインを得ることが可能になります。
上場直後に市場のバランスを崩すことを防ぐために株式の売却等を防ぐロックアップ等が存在するものの、上場時は創業者は今まで会社を育てることに寄与した対価として創業者利益を享受できる数少ないタイミングとなります。また出資を行った個人やファンドもリターンを株式市場で回収できるようになります。
創業社長である場合、上場から日が経過して株式市場で売却を行うことはインサイダーに触れる可能性もあり、そもそも株式市場で自社株を売却することは好まれる行為ではなく、上場後のこのタイミングはキャピタルゲインを得られる貴重な機会です。

株式上場のデメリット

上場準備に時間とコストがかかる

上場の継続コストがかかる

株主に配慮した経営が必要になる

株価で企業価値が判断される

企業買収のリスクが高まる

新市場区分(2022年4月4日導入)と旧市場区分について

・東証一部
・東証二部
・JASDAQ(スタンダード・グロース)
・マザーズ

現在の市場区分見直しの理由とは

各市場区分のコンセプトがあいまい

東証一部は日本を代表する大企業が上場しており、市場規模や流動性において世界トップクラスの市場という位置づけです。
しかし、実際は上場後の低迷によって株式の流動性が下がり、売買が成立しにくい銘柄も見られます。また、東証二部、JASDAQ、マザーズの市場の役割の位置づけについては重複している部分があるのです。
各市場区分のコンセプトがあいまいで、投資家の利便性を損ねる状態になっているといえます。

上場会社の持続的な企業価値向上の動機づけが十分でない

現在の市場区分は、上場会社の持続的な企業価値向上の動機づけが十分でないとの指摘もあります。
厳格な基準が設けられている上場審査に比べると、上場廃止基準は低く設定されているからです。
上場後に積極的な企業価値向上を促す仕組みになっていないことも、市場区分見直しの理由となっています。

3つの市場区分に変更される

・プライム市場
・スタンダード市場
・グロース市場

各市場区分への新規上場基準と上場維持基準は原則として共通化されており、上場後も各市場の新規上場基準の水準を維持する必要があります。
また、各市場区分はそれぞれ独立しているため、上場会社が他の市場区分へ移行する場合は、変更先の新規上場基準と同等の基準を満たさなくてはなりません。
これから株式上場を目指す場合、新しい市場区分のコンセプトや新規上場基準・上場維持基準に注意しておく必要があります。

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